昆明市呈贡区目前最大的商业地产项目——融创孔雀镇，是融创自2016年进入昆明之后通过资产运作接手开发的第三个房地产项目，同时也是被融创宣称为入昆明之后的第一个文旅地产项目。然而，该项目由于地理位置距离昆明主城核心区较为偏远，文旅资产缺乏，商业价值虚高和投资回报战线长而一直不被业内所看好。

正在修建中的融创孔雀镇

商业价值虚高　文旅概念大过文旅资产本身

融创孔雀镇建筑体量约9万方，位于昆明市呈贡区春融东路与祥园街交汇处。该项目前身为“亚广文化旅游城”，开发商为云南广视传媒地产有限公司，2017年首次通过规划建设审批。2018年6月，融创通过资产运作接手该项目具体操盘权，后更名为“融创孔雀镇”，定位以“国家高铁门户综合体”的文旅地产项目。然而，“我们无论从案名结合项目的规划建设与现在开发的情况来看，还是从他们现在项目定位的概念中去看，目前我们很难与一个文旅地产项目密切结合起来”，昆明某房地产研究机构张总如是说道。

根据项目规划，融创孔雀镇将陆续开发公寓、酒店、写字楼、商业街、购物中心及演艺剧场等，是一个集居住、办公、商贸、旅游、文娱等功能于一体的超大型综合项目。从融创孔雀镇销售中心看房出来后的李先生说道：“该项目中现已销售的、融创引以为豪的所谓云南首创的鲜花公寓，每户的鲜花栽种在交房之时可以由开发商统一配置栽种和维护，但在交房之后开发商或者物业公司会去继续给每户业主维护管理那些鲜花吗？如果鲜花公寓上的那些鲜花到交房之后没有一个统一管理，那鲜花公寓跟普通公寓也就没有什么差别，也就仅仅是商家售卖公寓的一个噱头”。

“融创孔雀镇截至目前已开工建设两年多，至少在已经修建出来的建筑体中，我们现看到或感受到的文旅资产是比较缺乏的，商业投资价值现在看有些虚高“昆明某房地产研究机构张总说道。此外，该项目对外宣称　“拥有占据高铁门户的区位优势，距离昆明高铁站只有1.5公里”，而事实上，根据百度导航显示，融创孔雀镇距离最近的高铁站昆明南站大约为4.1公里。对此，编辑不禁要问：这一距离到底能占据高铁门户多大的区位优势？除楼盘名取得很有彩云之南和云南风情特色之外，当融创孔雀镇全部建成之后能真正成为名副其实的、而不仅仅是打着文旅地产项目的概念对外销售吗？

您看出有文旅地产的模样了吗？

仅有４０年的商业产权　按揭首付须交５０％

随着云南的旅游和房地产市场的崛起，最近四年来，除融创之外，还在恒大、华侨城、保利、蓝光等全国各大房地产开发商纷纷跑到云南打着各种文旅口号拿地声称打造文旅地产项目的也在逐渐增多，文旅地产项目的市场竞争也在日益加剧。在昆明主城的三环之外、春融东路与祥园街交汇处的融创孔雀镇周边，由于目前车辆少道路宽，公交和生活配套系统还不太完善，附近楼盘入住率不高，过往客流也显得非常稀少。尽管如此，融创依然在两年前鼓起了勇气在此声称打造文旅地产项目的决心。

融创孔雀镇一直对外声称，整个项目中有星光鲜花大道、云南民俗风情小镇、东南亚异域风情小镇、昆明情景记忆主题小镇、国际青年造梦商业街区等，但这些目前均未成型，是否能将落到实处，而不仅仅是售卖之时的噱头？还有待观察。据置业顾问介绍，目前商业街区还未开售，融创孔雀镇目前正推出销售的是二期14号楼和15号楼，均为毛坯房交付，户型建筑面积：约33-54平方米左右，均价：3米层高的为7500元左右／平方米，4.5米层高的为8500元左右／平方米。14号楼为4梯17户，预计于2022年9月底交房；15号楼为4梯27户，预计于2021年底交付。

此外置业顾问还透露，融创孔雀镇目前销售的二期14号楼为4梯17户，15号楼为4梯27户，均为40年的商业产权，而非70年的住宅产权，按揭首付50%，物业费为3.5元／平方米／月。如果购买者是自住，那将不得不考虑3个问题：

1、每栋楼4部电梯，每层楼１７－２７户的居住密度是否能接受？2、产权属于商业性质，非住宅性质，也就是不排除会有其他邻居买房之后有搞个体商业、有搞小公司、有开旅馆……居住人群复杂，是否能接这样的居住环境，40年产权（实际当您接房之时已最多只有３０多年产权）之后如何去续产权及续产权的代价会是多少？3、在这样的居住环境之下，物业费比住宅高1元左右／平方米／月，是否能接受？如果从投资的角度去看，那就必须得考虑商业投资的回报问题。

商办市场供大于求　投资回报战线长

真正的文旅地产项目作为商业地产的一种，多数属于外销型投资类产品，需要多从外来人口流动量、所在楼盘周边入住率、消费水平和整个商办产品的区域市场中去看待商业投资与回报问题。根据锐理数据显示，今年上半年昆明的商办市场整体供大于求，价格受单项目影响波动较大；今年昆明上半年商办市场新增155.59万平方米，同比下降12％，销售68.31万平方米，同比下降33％，成交均价为12746元／平方米，同比增长12％。受电商发展和疫情的冲击，今年昆明上半年商办市场存量持续上涨，去化周期不断延长。

截止到2020年6月30日，昆明商办市场存量达1331.62万平方米，同比去年同期增长19％，去化周期达87个月，商办存量房源去化压力巨大。事实上，整个昆明主城的商办公寓市场自2018年下半年起供应量就在大幅提升，存量随之逐步增高，销售40.59万平方米同比下降17％，成交均价9551元／平方米同比下降7％，存量和去化周期小幅增加，需要41个月（约3/4年）去化。商业市场呈贡、世博和东市板块表现较好，但价格有所下滑。

融创孔雀镇目前推出的14号楼和15号楼正属商办产品，该项目均为商业用地性质，无住宅用地，因此其后陆续推出的大量产品也将是商业性质。融创孔雀镇在当定位为文旅项目后，如果仅是将此作为房地产销售的一个噱头而没有实际认真落实相应的文旅产品的元素，那么后面融创孔雀镇的销售将会更加举步为艰甚或将被公众视为一个擎着文旅地产项目的商业大旗为噱头卖房的商家，而在此买房投资者的回报战线无疑也将会被拉得更长！